Μίσθωση κατοικίας: Δικαιώματα και υποχρεώσεις των ενοικιαστών

 Μίσθωση κατοικίας: Τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ενοικιαστών υπενθυμίζει με ανακοίνωσή της η Ένωση Εργαζομένων Καταναλωτών Ελλάδας σε γονείς και φοιτητές ενόψει της σύναψης νέων μισθωτηρίων.

Αναλυτικά αναφέρει:

Η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης είναι από τον νόμο τριετής. Εάν στο μισθωτήριο συμβόλαιο έχει συμφωνηθεί συντομότερη διάρκεια, υπερισχύει η 3ετία που ορίζει ο νόμος. Μετά το πέρας της 3ετίας, η διάρκεια της μίσθωσης μπορεί να παραταθεί όπως συμφωνήσουν τα μέρη. Εάν δεν υπάρξει ρητή έγγραφη συμφωνία, η μίσθωση καθίσταται αορίστου χρόνου, οπότε κάθε μέρος μπορεί να την καταγγείλει αζημίως.
Η σύμβαση μίσθωσης συνίσταται να γίνεται εγγράφως με ιδιωτικό συμφωνητικό μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή. Μετά την κατάρτιση, ο εκμισθωτής υποχρεούται να υποβάλει ηλεκτρονικά με χρήση κωδικών TAXISNET τη «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» στην ΑΑΔΕ. Η δήλωση αφορά φορολογικούς λόγους και δεν αντικαθιστά το έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό.
Στο μισθωτήριο συμβόλαιο πρέπει να αναγράφονται:
το συμφωνούμενο μίσθωμα και τυχόν αύξηση,
η διάρκεια της μίσθωσης,
η χρήση του ακινήτου (κατοικία, επαγγελματική στέγη κλπ),
η εγγύηση που κατέβαλε ο μισθωτής (συνήθως 1-2 μηνιαία μισθώματα), επιστρεφόμενη στο τέλος της μίσθωσης,
άλλοι όροι που επιθυμούν τα μέρη (π.χ. υπεκμίσθωση, επισκευές και κόστη).
Για τη σύναψη νέων μισθώσεων, όχι για τροποποίηση ήδη υφιστάμενων, είναι υποχρεωτική η έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).
Περαιτέρω:

Ενοικιαστές: Έξωση λόγω λήξης της μίσθωσης. Με διατάξεις του νόμου 5221/2025 αλλάζει η διαδικασία έξωσης λόγω λήξης της μίσθωσης και ορίζεται η νέα δυνατότητα έκδοσης «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου» και λόγω λήξης της διάρκειας της μίσθωσης

Ο χρόνος λήξης της μίσθωσης κατοικίας προκύπτει:

Από το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, αρχικό ή κατά παράταση, που έχουν υπογράψει οι συμβαλλόμενοι εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) και μισθωτής (ενοικιαστής).
Από την τελευταία ηλεκτρονική δήλωση των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στη σχετική εφαρμογή της ΑΑΔΕ.
Από το νόμο ο οποίος προβλέπει ότι κάθε νέα μίσθωση κατοικίας και κάθε επαγγελματική μίσθωση που συνάπτεται από την 1.4.2014 και μετά, έχει ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών.
Στις παλαιές αορίστου χρόνου μισθώσεις, από την κοινοποίηση εξώδικης πρόσκλησης με δικαστικό επιμελητή προς τον ενοικιαστή με αίτημα να αποδώσει το μίσθιο, εφόσον έχει παρέλθει και ο χρόνος που προσδιορίζεται υπέρ των ενοικιαστών από όλες τις προηγούμενες τρεις παραμέτρους.
Τι δικαιούται να κάνει ο ιδιοκτήτης, εφόσον λήγει ή έχει λήξει η μίσθωση και δεν επιθυμεί την συνέχισή της

Ο ιδιοκτήτης-εκμισθωτής οφείλει πρώτα απ’ όλα να συντάξει και να αποστείλει στον ενοικιαστή, μέσω δικαστικού επιμελητή, εξώδικη πρόσκληση, συνταγμένη από δικηγόρο, με την οποία θα ανακοινώνει ότι δεν επιθυμεί την περαιτέρω παράταση της μίσθωσης και ότι ζητά την απόδοση του ακινήτου, λόγω λήξης του χρόνου της μίσθωσης. Αν ζητά την απόδοσή του λόγω λήξης της αρχικής τριετίας της μίσθωσης, τότε θα πρέπει να την επιδώσει τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την παρέλευση του χρόνου της λήξης. Αν όμως η μίσθωση είναι παλαιά και έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά την αρχική λήξη της, όπως οι περισσότερες παλαιές μισθώσεις, τότε μπορεί να κοινοποιήσει την εξώδικη πρόσκληση οποτεδήποτε αργότερα, πλην όμως και πάλι δεν μπορεί να προχωρήσει στη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης αν δεν παρέλθει τρίμηνο από την κοινοποίησή της.

Αν ο ενοικιαστής δεν αποδώσει το μίσθιο εντός της τρίμηνης αυτής προθεσμίας, τότε ο ιδιοκτήτης-εκμισθωτής, αντί να καταθέσει στα δικαστήρια αγωγή απόδοσης μισθίου με την παλαιά διαδικασία «Περιουσιακών Διαφορών», έχει πλέον το δικαίωμα να καταφύγει στη νέα διαδικασία έκδοσης της «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου», η οποία ισχύει παράλληλα με την παλαιά.

Η «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου» είναι εκτελεστός τίτλος που εκδίδεται χωρίς ακροαματική διαδικασία, αλλά βασίζεται αποκλειστικά σε έγγραφα που παρουσιάζει ο αιτών ιδιοκτήτης. Αποκτά ισχύ δεδικασμένου μόνον αν δεν ασκηθεί ανακοπή εναντίον της, ή αν η ανακοπή απορριφθεί τελεσίδικα.

Από την 1.1.2026 οι διαταγές απόδοσης μισθίου θα εκδίδονται από ειδικά πιστοποιημένους δικηγόρους – μέλη του δικηγορικού συλλόγου της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο. Ο δικηγόρος στον οποίο θα ανατίθεται η μελέτη του φακέλου και η υπογραφή της διαταγής θα προσδιορίζεται απρόσωπα από την Γραμματεία του οικείου Δικαστηρίου, από ειδικό κατάλογο πιστοποιημένων δικηγόρων που καταρτίζεται από τον οικείο δικηγορικό σύλλογο.

Η σχετική αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου θα συντάσσεται και θα υπογράφεται από το δικηγόρο των ιδιοκτητών-εκμισθωτών, και θα παραδίδεται στον οριζομένο με την παραπάνω διαδικασία δικηγόρο μαζί με τον φάκελο των δικαιολογητικών εγγράφων και το γραμμάτιο προείσπραξης της καθορισμένης από το νόμο αποζημίωσής του.

Ο ορισθείς δικηγόρος θα έχει δεκαήμερη προθεσμία να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του τριμήνου προειδοποίησης του ενοικιαστή, και εφόσον όλα έχουν καλώς, θα υπογράφει το κείμενο της διαταγής, στο οποίο ρητά θα αναφέρεται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτελεστεί μόνον μετά την πάροδο διμήνου από την κοινοποίησή της και αφετέρου ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός προθεσμίας 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο.

Το πρωτότυπο της διαταγής θα κατατίθεται από το δικηγόρο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία θα τη δημοσιεύει και θα εκδίδει τον εκτελεστό τίτλο της, που ονομάζεται «Απόγραφο», το οποίο θα παραδίδεται στο δικηγόρο του εκμισθωτή αφού υποβάλλει σχετική αίτηση και καταβάλλει τα σχετικά τέλη απογράφου.

Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα εκδίδει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο, το οποίο θα το επιδίδει με δικαστικό επιμελητή στο μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός διμήνου από την κοινοποίησή του.

Με τη νέα ρύθμιση ο ενοικιαστής έχει από το νόμο, και χωρίς καμιά ενέργεια ή δαπάνη του, τουλάχιστον ένα εξάμηνο στη διάθεσή του για να μεριμνήσει για τη μεταγκατάστασή του. Συγκεκριμένα έχει το τρίμηνο της εξώδικης προειδοποίησης, έχει ένα και πλέον μήνα για την σύνταξη και υποβολή της αίτησης, ορισμό δικηγόρου από τη Γραμματεία του Δικαστηρίου, παράδοση, επεξεργασία, έκδοση και δημοσίευση της διαταγής, αίτηση για έκδοση του απογράφου της, σύνταξη του αντιγράφου και επίδοσή του, και έχει δύο ακόμη μήνες ως προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής.

Επιπλέον αν ο ενοικιαστής χρειάζεται και άλλο χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί, τότε μπορεί να ασκήσει ανακοπή αλλά και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, όπως και προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης της απόφασης από τον Πρόεδρο Υπηρεσίας του αρμόδιου Δικαστηρίου, ζητώντας περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο που μπορεί να πιθανολογήσει.

ΔΕΝ επιτρέπεται πρόωρη καταγγελία μίσθωσης κατοικίας λόγω ιδιοκατοίκησης ή πώλησής της: Ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης, αλλά και σε κάθε περίπτωση η νόμιμη αρχική τριετία, είναι απαραβίαστα χρονικά όρια προστασίας των ενοικιαστών. Άλλωστε η δυνατότητα καταγγελίας μίσθωσης κατοικίας «για ιδιοκατοίκηση» καταργήθηκε στη χώρα μας από το 1994, μαζί με τις αναγκαστικές παρατάσεις των μισθώσεων κατοικιών και θεσπίστηκε η τριετία ως ελάχιστος χρόνος διάρκειάς τους.

Οι σχετικές διατάξεις του νόμου 5221/2025 έχουν ως εξής:

Νόμος 5221/2025 – ΦΕΚ Τεύχος Α 133/28.07.2025
Παρεμβάσεις στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας – Τροποποιήσεις σχετικά με τη δημοσίευση διαθηκών – Τροποποιήσεις στο ρυθμιστικό πλαίσιο των ανακοπών κατά της αναγκαστικής εκτέλεσης με σκοπό την επιτάχυνση της εκδίκασης – Λοιπές διατάξεις αρμοδιότητας του Υπουργείου Δικαιοσύνης.

Άρθρο 72
Διαδικασία έκδοσης διαταγής για την απόδοση της χρήσης μισθίου – Τροποποίηση άρθρου 637 Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας

Στο άρθρο 637 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (π.δ. 503/1985, Α’ 182), περί της έκδοσης διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) προστίθεται τίτλος, β) στο πρώτο εδάφιο, βα) μετά από τη λέξη «δυστροπία» προστίθενται οι λέξεις «ή παρέλευση του ορισμένου χρόνου διάρκειάς της» και ββ) μετά από τη λέξη «μίσθωσης» προστίθενται οι λέξεις «ή η λήξη της», γ) προστίθενται εδάφια, τέταρτο και πέμπτο, και το άρθρο 637, μετά από νομοτεχνικές βελτιώσεις, διαμορφώνεται ως εξής:

«Άρθρο 637
Έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου

Κατά τις διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, στις περιπτώσεις καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία ή παρέλευσης του ορισμένου χρόνου διάρκειάς της, αν η έναρξη της μίσθωσης ή η λήξη της, αποδεικνύεται εγγράφως, και εφόσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης, μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά. Όσον αφορά στην έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου λόγω παρέλευσης του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης, προϋπόθεση αποτελεί η επίδοση από τον εκμισθωτή εξώδικης πρόσκλησης απόδοσης του μισθίου, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την παρέλευσή του ή επί μισθώσεως που έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής απόδοσης. Στην περίπτωση του τέταρτου εδαφίου, η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης μπορεί να αρχίσει μετά την παρέλευση δύο (2) μηνών από την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή.»

Άρθρο 73
Αρμόδιος για την έκδοση διαταγής για την απόδοση της χρήσης μισθίου – Τροποποίηση άρθρου 638 Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας

Στο άρθρο 638 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (π.δ. 503/1985, Α’ 182), περί του αρμόδιου οργάνου για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) στον τίτλο διαγράφεται η λέξη «δικαστής», β) στο πρώτο εδάφιο οι λέξεις «ο δικαστής του μονομελούς πρωτοδικείου» αντικαθίστανται από τις λέξεις «δικηγόρος, μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του πρωτοδικείου του δικαστηρίου, στο οποίο δωσιδικεί η διαφορά», γ) το δεύτερο εδάφιο αντικαθίσταται και το άρθρο 638 διαμορφώνεται ως εξής:

«Άρθρο 638
Αρμόδιος για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου

Αρμόδιος για την έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου είναι δικηγόρος, μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του πρωτοδικείου του δικαστηρίου, στο οποίο δωσιδικεί η διαφορά. Αν για οποιοδήποτε λόγο δεν είναι δυνατόν να οριστεί δικηγόρος του ως άνω συλλόγου, τη διαταγή απόδοσης εκδίδει δικηγόρος μέλος δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του αντίστοιχου εφετείου.»

Άρθρο 102
Εκτελεστήριος τύπος σε περίπτωση απόδοσης μισθίου από δικηγόρο – Τροποποίηση παρ. 2 άρθρου 918 Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας

Στην περ. α) της παρ. 2 του άρθρου 918 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (π.δ. 503/1985, Α’ 182), περί αναγκαστικής εκτέλεσης και απογράφου, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) προστίθενται οι λέξεις «απόδοσης μισθίου που εκδίδονται από ορισθέντα δικηγόρο ή», β) προστίθενται οι λέξεις «ή από τον δικηγόρο που εξέδωσε τη διαταγή» και, μετά από νομοτεχνικές βελτιώσεις, η παρ. 2 διαμορφώνεται ως εξής:

«2. Ο εκτελεστήριος τύπος δίνεται:
α) σε αποφάσεις, διαταγές πληρωμής ή απόδοσης μισθίου που εκδίδονται από ορισθέντα δικηγόρο ή άλλες διαταγές ελληνικών δικαστηρίων, από τον δικαστή που εξέδωσε την απόφαση ή τη διαταγή ή από τον δικηγόρο που εξέδωσε τη διαταγή και αν πρόκειται για απόφαση πολυμελούς δικαστηρίου, από τον Πρόεδρο,
β) σε πρακτικά ελληνικών δικαστηρίων, από τον δικαστή που δίκασε, και αν πρόκειται για πολυμελές δικαστήριο από τον Πρόεδρο,
γ) σε συμβολαιογραφικά έγγραφα, από τον συμβολαιογράφο,
δ) σε διαιτητικές αποφάσεις, από τον δικαστή του μονομελούς πρωτοδικείου στη γραμματεία του οποίου έχουν κατατεθεί,
ε) σε αλλοδαπούς τίτλους, καθώς και στις αλλοδαπές διαιτητικές αποφάσεις, από τον δικαστή του μονομελούς πρωτοδικείου που τους κήρυξε εκτελεστούς.»

Άρθρο 126
Μεταβατικές διατάξεις

1. Σε περίπτωση θανάτου διαθέτη μετά την 1η.11.2025, η δημοσίευση διαθήκης και η έκδοση πιστοποιητικών γίνονται σύμφωνα με τα άρθρα 86, 87, 88, 118, 119, 120 και 121 του παρόντος.
2. Σε περίπτωση θανάτου διαθέτη πριν από την 1η.11.2025, η δημοσίευση και η έκδοση πιστοποιητικών συνεχίζονται να γίνονται από τα Πρωτοδικεία.
3. Από τη 16η.9.2026, ημέρα πλήρους λειτουργίας της βάσης δεδομένων (μεταδεδομένα και έγγραφα) εντός του Ολοκληρωμένου Συστήματος Διαχείρισης Δικαστικών Υποθέσεων Πολιτικής και Ποινικής Δικαιοσύνης όλες οι δημοσιεύσεις και εκδόσεις πιστοποιητικών, ανεξάρτητα από τον χρόνο θανάτου, γίνονται από τους συμβολαιογράφους.
4. Οι διατάξεις για τα ένδικα μέσα και τις ειδικές διαδι-κασίες των άρθρων 591 έως 645 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (π.δ. 503/1985, Α’ 182) εφαρμόζονται για τα κατατιθέμενα από την 1η.1.2026 ένδικα μέσα και αγωγές. Ως προς τις δημοσιευόμενες έως τις 31.12.2025 αποφάσεις, που είχαν εκδοθεί κατ’ αντιμωλία των διαδίκων και δεν είχαν επιδοθεί και καταστεί τελεσίδικες ή αμετάκλητες, εξακολουθεί να ισχύει η διετής καταχρηστική προθεσμία προσβολής τους με αναίρεση.

5. Οι διαταγές πληρωμής του άρθρου 625 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και οι διαταγές απόδοσης μισθίου του άρθρου 637 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας μέχρι την 31η.12.2025 συνεχίζουν να εκδίδονται από τον κατά τόπον αρμόδιο δικαστή. Οι αιτήσεις που κατατίθενται από την 1η.1.2026 εκδίδονται από τους ορισθέντες δικηγόρους σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.

6. Οι διατάξεις του Μέρους Α’ εφαρμόζονται για αγωγές και κλήσεις που ασκούνται ή κατατίθενται από την 1η.1.2026.
7. Οι διατάξεις του παρόντος για την αναγκαστική εκτέλεση εφαρμόζονται για όσες επιταγές προς εκτέλεση επιδοθούν από την 1η.1.2026.